學區房: 學區房價下跌之謎:每平22萬降至11萬

2023-11-25 | 來源: 經濟觀察報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

經濟觀察報記者田國寶“這個戶型的房子，9月底680萬元成交，現在掛640萬元沒人問”，11月中旬，在北京中關村的一家我愛我家門店，中介人員王超一邊用鼠標劃拉電腦屏幕上的房源，一邊感歎：國慶假期後，房價一天一個樣。

王超所說的這套房源位於中關村附近，因為有中關村一小加持，此前二手房成交價一直保持在15萬元/平方米左右，但不到兩個月時間，掛牌價降至13萬元/平方米左右，“9月，同一小區成交了兩套房源，之後就沒成交過”。

有關北京學區房價格出現松動的消息，最早出現在萬柳蜂鳥家園小區，一套52平方米開間以11.9萬元/平方米單價成交，該小區2022年曾以22萬元/平方米價格成交一套開間，巨大的下跌幅度讓輿論嘩然。

王超說，最近一個月來，包括學區房在內的二手房價格變動頻繁，但個別降幅較大的成交屬於個案，並不具備普遍性，“價格跌了沒？確實是跌了；但平均跌幅真有那麼大嗎？答案顯然是否定的”。

下跌

王超從事房地產中介十多年，見證過房地產市場的高光時刻，也經歷過市場波折。但當前頻繁的變化，他還是首次經歷，“今天的成交價，可能就是明天的掛牌價，價格一直小步快跑往下走”。

在海澱定慧寺某小區，配套的小學有人大附小分校，小區環境相對較好，此前成交價在10萬元/平方米左右，11月初，該小區以8.1萬元/平方米單價成交一套180平方米大戶型，價格回至三年前。

一位中介人員告訴經濟觀察報，近期，他們隱藏了一部分價格不合理的房源，“有些房源只能在後台看到，也正常交易，但不對外顯示了，從後台看，6萬元/平方米價格的房源也不少”。

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在北京學區房市場，海澱區、西城區和東城區因豐富的中小學教育資源，成為學區房聚集地。學區房也一直是北京房價的天花板。

近年來，隨著入學政策不斷調整，學區房效應逐步減弱。尤其是海澱區，在原有 “多校劃片”、“六年一學位”等基礎上，2022年初，進一步對學區進行優化。根據新政，所有用於九年一貫制學校入學的住房，九年內只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。

此外，海澱區將“2022年1月1日後新遷入戶口”和“2019年1月1日後新購房”全部納入多校劃片，2020年以後新建的中小學繼續實施多校劃片。多校劃片范圍不斷擴大，即便是買到學區房，獲得學位，也不一定能進入意向學校。

北京一家中介公司片區負責人表示，隨著入學規則不斷調整，學區房價格泡沫被逐步刺破，價值逐步回歸至居住屬性，“現在跌的幅度有多大，說明之前上漲幅度更大，既然能接受房價上漲，為什麼接受不了房價下跌”。

“整個市場都在下行，不僅是學區房，其他房子價格也在跌”，王超表示，相比較而言，此前價格虛高的學區房，價格下跌幅度更大，“蜂鳥家園只是個例，大部分小區價格跌幅並沒有這麼大，只是成交少了，個案被放大了”。

不止學區房

9月，在“認房不認貸”等一系列樓市寬松政策影響下，一部分需求被釋放，推動北京樓市迎來一波回暖，但持續時間並不長。

上述中介片區負責人表示，9月政策效應帶來的成交不及3月，“3月的行情持續了將近一個月，9月的行情持續兩周左右”。